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牛刀谈房地产投资趋势

2016-11-18| 发布者: 小编|来源: 网络

摘要: 牛刀谈房地产投资趋势...



[中国网]:

本期活动是中国访谈与知钱俱乐部共同推出的《财富讲坛》系列节目。非常感谢今天到场的各位嘉宾和知钱俱乐部会员。我们今天请到了中国房地产最具影响力的独立评论家牛刀老师。

(2009-02-18 08:54:45)    



[中国网]:

2008年,国内房价从上涨转入下跌。高盛一份最新的报告认为,从现在到2009年房价还会进一步下跌15%左右。全球金融危机蔓延、奥巴马上台屡出新政和中国政府不断出台的经济调整政策都在不断影响房地产投资市场。而对于投资市场来说,不断探底或许是蕴藏的机会,或许仍是一个缓慢的拉锯过程。整个不动产产品结构异常复杂,有很多依然有投资价值的产品可供投资者选择。

(2009-02-18 09:00:05)    



[中国网]:

在目前的经济调整周期,不动产价值如何评估?未来的投资趋势和不动产价值点的发掘,是一门综合性的学问。在泡沫时代,投资不动产赚钱是正常的,但是,在经济衰退及调整周期,投资不动产也能赚钱就是一种智慧。下面就把今天宝贵的时间留给牛刀老师,与大家深度探讨未来房地产投资的趋势。

(2009-02-18 09:07:23)    



[牛刀]:

谢谢大家,各位女士、各位先生,大家下午好,很高兴在这么一个轻松的环境里和大家一起探讨全球经济危机下中国不动产的投资趋势。我们大家都知道全球的投资市场中,华人投资群体是最为庞大的,特别是对不动产的追求,对不动产的投资不仅仅是赚了大钱,而且形成了一种投资文化。走到全球各个地方,包括迪拜,我们都可以看到华人投资的身影。但是我也很遗憾的告诉大家,在整个经济学理论当中,对中国的很多不动产投资方面的名词是找不到的,比如今天大家是投资性群体,在投资市场中有一个名词是“投资性需求”,还有一个名词叫“刚性需求”,如果你在西方经济学理论中找这两个名词是找不到的,但是这两个名词是全球华人基本认可的。

(2009-02-18 09:07:49)    



[牛刀]:

在西方经济理论当中,对于需求的解释有两点:一种是实际需求,也就是已经发生的,已经成交的,供方和需方已经达成协议的买卖成功的需求;另一种需求叫做“未发生需求”也就是我们讲的“刚性需求”。刚性需求概念在理论上是不成立的,但是华人却都认可这个名词。未发生的需求是西方理论界对购买群体的潜在的需求的一种确认,这种需求还没有发生,中国解释为刚性需求。后来我查了一下,刚性需求的概念其实不是经济学家创建的,而是开发商创建的,开发商创建这个名词的目的是为了引导对不动产的投资,所以华人特别是中国人在十年的黄金时期对不动产的投资已经到了顶峰状态。

(2009-02-18 09:08:25)    



[牛刀]:

比如深圳2007年新房的换手率达到35%,一年中买的楼有35%是当年卖掉的,作为不动产投资换手率是特别高的。香港在1997年东南亚经济风暴产生这一年,新房的换手率突破45%,随之而来的是楼市泡沫的破灭,不动产投资的很多人在那一场风暴中损失惨重。钟镇涛当时就损失了4.2个亿。这一次我们迎接的是全球的经济危机,在这一次危机中如何保存实力,继续让不动产升值,大家对未来都应该有一个非常理性的判断。我就在这个大背景下,把我自己对不动产的研究及操作心得与大家分享。

(2009-02-18 09:09:10)    



[牛刀]:

美国的金融危机其实就是一个金融泡沫的破灭,这个金融泡沫的破灭是由房地产引起的,美国的房地产与中国的房地产市场结构不同,它的投资群体和消费群体是分开特别明显的,但是这次的事情不是投资性群体出了事,而是消费型群体出了事。中国人对需求还有一个概念叫“可支付能力”,一个人想买房子是刚性需求,但是同时也要具备可支付能力才能成为一个需求。

(2009-02-18 09:09:41)    



[牛刀]:

美国人当时为了把房地产消费市场做大,把一些没有支付能力的群体也纳入到需求群体当中,也就是产生的实际需求。为什么美国要这样做?资本市场给予了消费群体最大的预期,他们认为房地产的价值是随着经济发展在不停的升值,在估值水准上又产生了新的衍生品,所以不停的打包、放大,放大甚至十倍以上,很多债券流向全球各个金融机构,中国购买的不多。

(2009-02-18 09:10:01)    



[牛刀]:

从中国目前情况来看,中央政府肯定会接受美国的金融危机教训,我们在2006年5月份之前,中央政府对房地产市场一直是坚持以商品住宅为主导,一直是工业地产、商业地产、住宅连为一体的推广模式,后来我们发现有一些消费群体对当时的房地产市场已经进不去,所以2006年5月份中央政府的核心内容就是90、70房贷新政,当时的设想很好,让很多人买得起楼,让大量的住宅变成普通住宅,用户型、面积的方式来限制。

(2009-02-18 09:10:21)    



[牛刀]:

“90、70”的意思就是90平方米以下的住宅要占到70%以上,这是我们首次对住宅消费市场的启动。我们的宏观经济还是三架马车(投资、消费、出口),房地产一直是列入到投资当中,它对国民经济各项指导中都是接受投资方面的政策,从1998年以来就没有形成房地产的消费市场,原来的包括北京的经济适用房、部委集资房,深圳的福利房和上海的“劳工房”,这些都是原来形成的消费市场。

(2009-02-18 09:10:39)    



[牛刀]:

但是1998年以后,房地产进入商品化之后,所有的城市这块市场越来越小,最后甚至没有了。像深圳在2002年就基本上没有了微利房、福利房,只有商品房。在国民经济的构架当中,商品房市场就是一个投资性的市场,所以给全国的各大城市居民提供一个信息—买了房子就会升值。这样的投资是全民性的投资,投资性的群体是一个比较小的群体,投资不动产在一个城市、一个国家更是一个小的群体,如果发动到全民都进入到这个市场,必然会带来一定的泡沫。

(2009-02-18 09:11:02)    



[牛刀]:

2007年4月温家宝总理到新加坡出访,回来以后他认为新加坡的住房消费市场和中国目前的需求比较接近,不久就推出了9.15房贷新政,对二套房的首付提高到4成,把中国的住宅市场剥离出来,进而向消费市场扩大。随后的经济适用房和廉租房,这次拯救刺激消费当中有9000亿的资金流向经济适用房,这就会逐步的形成中国的住宅消费市场。只要中国的住宅消费市场形成,作为不动产投资的人就是一个机会。

(2009-02-18 09:16:24)    



[牛刀]:

不动产是一个长期投资,升值空间较大,但是同时又有一个很大的弱点,变现能力比较差,如果我们将消费市场剥离出去,把投资市场做好,那么写字楼、商业地产、高端公寓、别墅,包括旅游商品、资源型产品都会有一个巨大的升值空间,但是前提是我们的消费市场与投资市场要分开。

(2009-02-18 09:17:15)    



[牛刀]:

2008年7月11号我和北大教授徐滇庆打赌揭晓的日子,8月份杭州一个做服装生意的老板,大概投资了3个亿的不动产,他的投资分四个品种:一个是写字楼,一个是别墅,一个是商铺(一个商铺是1200多平方米,一个是500多平方米),还有很多普通住宅。我去实地看了一下,包括他在西湖边买的高端住宅,我告诉他把全部的住宅抛掉,杭州的房价挺不过3个月,他很吃惊,他说杭州到处是有钱人,谁都知道“上有天堂,下有苏杭”,加上温州、宁波等地的人都很有钱,他们都到杭州来买楼,杭州的房价怎么会降?

(2009-02-18 09:17:32)    



[牛刀]:

我说你的别墅不会降、写字楼不会降,但是当时普通住宅的均价是26000元/平方米,普通住宅肯定会降。没过多久,他就把手上的普通住宅全部卖掉了,当时均价是26000元/平方米,后来均价降到19000元/平方米,我们对趋势的判断不能取决于你看到的消费。在中国政府的行为会影响到投资性市场,为什么我极力的鼓动中国的房地产市场把投资类和消费类截然分开,形成巨大的住宅消费市场?这样对不动产的升值空间是可以预期的,如果我们把所有的产品混为一体,那么就涉及到民生问题。

(2009-02-18 09:19:13)    



[牛刀]:

我们很多普通住宅老百姓买不起,一个人买不起没关系,一群人买不起,一个城市的人买不起就会影响到中央政府的决策,而且这种影响力是看不见的,实际上是巨大的。所以把住宅消费市场与房地产投资市场分开之后,我估计时间也就是两年,2008年其实是经历了一年的推进,我们都能做到一线城市的水准,北京现在的经济适用房、廉租房、双限房已经做到36%的比例,这个比例已经比较高了,深圳做到了42%,各个城市把自己的社会保障性住宅和普通商品房住宅推广到产品供应总量的60%时,这个市场基本上开始形成。如果我们形成了这个市场,那么不动产的投资的价值点才能显现。

(2009-02-18 09:19:27)    



[牛刀]:

现在的情况与2006年的情况已经完全不一样了,不一样的主要原因是整个全球不动产正处于向下估值阶段,不是一种向上估值,而是向下估值,全球的经济环境对中国的不动产市场的影响也是巨大的。我们看到一个很简单的事情:在2007年你会发现这样一个显现,到处是钱在找项目,只要有一个好的项目不愁没有资金,但是我们现在看到的是到处都没钱,很多人不知道这些钱一下子到了什么地方?

原来一个项目几十亿的资金很好筹集,2007年北辰股份在长沙拍一块地,起拍价40个亿,最后北辰92个亿拿下了这块地。2008年8月份我去长沙,与长沙的房地产业界人士交流,当时湖南省建设厅的人告诉我,长沙这块地是准备谈20个亿的,翻了几倍,当时人有钱,当时深圳有一个香槟湖一号,当时地价是9万3,后来联排别墅推出准备卖到900万一栋,这个开发商是香港的信德置业,是做豪宅出名的,后来涨到2600万,为什么涨这么快?有钱,有的朝向好的还卖到了3000万,当时大家对不动产的估值是不考虑钱的,他认为这个地段以后没有了,再多的钱都要拿下来。

(2009-02-18 09:20:34)    



[牛刀]:

这里就存在资金的问题,资金问题影响到很多方面,中国的货币政策是短期的,对市场是过分敏感的,是听从中央政府命令的货币政策,它的货币政策不是完全按照市场行为来走的,我们对于货币政策的出台和制订最多依据的数据就是大家都知道的两个数据:GDP、CPI,全球对通货膨胀有一个数据:3%为通货膨胀,超过5%为严重通货膨胀,我们最高时达到8.7%。

(2009-02-18 09:21:49)    



[牛刀]:

根据这个数据出台踩刹车的政策,不能投资了,这种数据对货币政策的影响和西方经济学对货币政策的指导意义是相反运作的,不是朝着同一个市场层面来走,导致了现在需要资金的时候没有资金。2009年元月,银行新增贷款是1.6万亿,这是五年来没有过的,一个月银行新增贷款达到16000亿,但是仔细考量这1万6千亿,有5000多个亿是票据,3000多个亿是短期融资,真正有多少资金流向市场?没有多少,但是股市反应敏感,春节之后股市从1800多点涨到2300多点。

(2009-02-18 09:22:20)    



[牛刀]:

我们大多数股票投资人对这些数据的理解是表象的,看到银行放贷这么多,大家都来买股票,实际上真正流向市场的钱没有多少。我们的M2(广义货币供应量)也达到了历史最高点18.97%,央行去年底发布了2009年M2的目标指标,定为17%,对于中国来说16.5%是比较合适的,但是当时定的目标就是为了多印一些钞票。元月份达到了18.97%,M2从1万亿涨到9万亿。

(2009-02-18 09:22:37)    



[牛刀]:

短期融资其他的资金基本流向市场层面,流到市场的资金分为三个层面,一个是国家基本建设的资金,我们很多钱是国家的项目拿去了,我们的实体经济和中小企业并没有拿到多少钱,而且大量的开发商还是处于一种资金链高度紧张的状态,他们想拿钱,但是很难拿到,他们可供抵押的资产已经不多,如果我们还是延续原来的贷款政策,市场的资金层面紧张状态并没有减少。

(2009-02-18 09:25:00)    



[牛刀]:

很多专家对1.6万亿作出不同的解释,也对股票市场目前上涨比较快的情况做了很多不同的解读,资讯面非常纷纭复杂,到底应该听谁的?我认为我们的股票在1.6万亿的资金推动下,还不是一个很成熟的市场,我们还期待它的年报、业绩,期待大小非问题的解决,大小非问题不解决,股票市场很多问题也得不到很好的解决。

(2009-02-18 09:26:48)    



[牛刀]:

我们在春节前整个楼市的成交量是放大的状态,进入春节成交量大幅萎缩,春节期间一线城市总共卖出了不到600套房子,北京、上海、深圳、广州四个城市卖出600套房子,成交量达到了同期相比的临界点。楼市的这种情况其实是很正常的反应,去年4个亿中央政府不停的推出政策(降息、汽税减免、交易成本的减免、利率优惠),这些政策消化一段时间之后,市场又开始重新开始观望状态。在这种观望当中,市场必须回答购房者一个问题,我现在买的房以后还能不能升值,中国人买房的心理很简单,买了这个房子不仅可以住,还可以升值,如果市场不能回答这个问题,我们的成交量还是不能放大。

(2009-02-18 09:27:41)    



[牛刀]:

房价分三个层面来解读: 一个是政策层面,政策层面告诉所有的购房者,房价成本基本是降到最低了;另一个是资金层面,去年城乡居民的存款余额又在上升,已经突破了22万亿,也是一个历史新高,老百姓有钱;最后一个是市场层面的问题,现在的市场还回答不了这个问题,买了房到底会不会降?主要的原因还是住宅的消费市场没有形成。我们的习惯投资还是住宅,因为住宅有刚性需求,也就是西方人讲的未发生的需求,这个需求群体非常大。在这种情况下,我们没有办法肯定的回答现在的房价会不会降?所以市场的这种观望情绪在春节后又重新开始,而且观望情绪较浓。我们如何打破市场这种僵局,如何预判大势?包括下一步住宅价格水准会怎样?我们在投资方面有哪些值得注意的问题?下面我与大家仔细的分析一下:

(2009-02-18 09:29:12)    



[牛刀]:

现在中央政府包括地方政府在社会保障性住宅问题上动作比较大,从来不提社会保障性住宅的上海市在去年底都动工兴建了1600万平方米,今年再推400万平方米。我们的经济适用房是免溢价的,商品房和经济适用房根本没法竞争。

(2009-02-18 09:31:44)    



[牛刀]:

我们的双限房现在有一个倒挂的现象,限房的价格有的卖的价格比旁边的商品房价格还要贵,老百姓不高兴了,双限房也是政府保障性住房的一种,怎么可能比商品房还贵?回答:双限房为了解决夹心房的问题,不想进入这种投资性市场,夹心层的群体非常庞大,原来他们还可以寻求微利房,但是目前政府没有微利房推出的情况下,只能寻求双限房,政府在双限房上拿不出房怎么办?政府叫做“捆绑式”新建双限房,深圳是这样做的,新批一块地,这块地15%的住宅做双限房,由开发商建好把房子交给政府销售。金地在龙华拿了一块地,15%的双限房,当时政府定价是6350元,当时这块地的推出是2006年,也就是说当时深圳房价还比较高,尽管没有达到顶点,仍是比较高的水平。

(2009-02-18 09:38:45)    



[牛刀]:

2007年金地梅龙镇的二期推出已经卖到18000元,后来的三期叫到15000,四期推出6800元,6800元的价格与商品房的价格已经差不多,但是品质上双限房要比商品房的品质要差得远,这样给购买者带来一种心理—政府在赚钱。他不知道政府没有钱完全是开发商来建,开发商把建房的成本全部打到房价里。所以双限房很多专家呼吁取消,提出了这样那样的要求,所以这个产品如果政府有某种牟利行为,一分钱不愿意出建双限房肯定解决不了问题。

我始终认为,只要中国住宅的消费性市场形成之后,我们的不动产投资才有方向可循,目前来看可供大家选择的是写字楼和商业地产。2008年北京商业地产的推广总量是600万平方米,当时是为了奥运会需要,奥运会期间可能有大量的人群涌向北京,产生需求。所以当时投资商业地产的赚了很多钱。但是到了2009年再来看北京的商业地产市场就面临了总量过剩的问题,北京的商圈现在一个个的出现,随便的转一圈,原来只有西单、王府井,后来出现了国贸,现在各个特色的商业地产项目都起来了。

(2009-02-18 09:38:57)    



[牛刀]:

并不是这个商铺本身的价值在下降,价值没有变,但是实际上市场的成交价格发生了变化。这是房地产业对投资市场的影响,因为整个行业的不健康,让房地产投资市场同样的面临不健康问题。只有把住宅消费市场做好、理顺,投资市场同样会变得健康起来,还是有机会的。

我们现在所要看到的是时机问题,上海的写字楼最高每月79美元/平方米,像金茂、环球金融中心等,但是现在只有30多美元/平方米,同样面临这个情况。现在在全国卖的好的是一些资源型产品,举例来说,现在我们看到的高端豪宅,最好卖的是南边的三亚,2008年12月份全国70个大中城市房价涨幅最大的是三亚,当时我们觉得很奇怪,真正去考察三亚市场,它是一个比较成熟的投资性的市场。

(2009-02-18 09:39:09)    



[牛刀]:

三亚是个小城市,中国像这样资源型的产品非常多,涉及面非常广,包括威海、青岛、烟台、大连的滨海区域,都存在资源型高端产品。后来我去了一次三亚,它的房子从品质上来讲与上海中环15000、16000元的房子差不多,但是在那里可以卖到2万多,我仔细观察,这种资源型的产品可供开发的空间还非常大,最大的好处就是社会性影响比较小,不涉及到民生问题,不影响老百姓的居住问题。所以我们在不动产市场的投资取向上,目前来讲这方面还是有一定空间。

(2009-02-18 09:39:20)    



[牛刀]:

2008年、2009年是楼市的拐点,其实它是市场产品结构和住房开放模式的变化,市场在变化,开放模式也在变化,产品结构也在变化。这时住宅产品的价格在全国70个大中城市来讲,价格真正要走到稳定的水准肯定还是需要时间的,这个时间就是调整周期,而且这个调整周期是与宏观经济周期基本一致的,但是房价的调整到位会比宏观经济的复苏来得快一些。经济的运行规律一般是繁荣—衰退—调整—复苏四个阶段,我们现在是处于衰退的中期。

(2009-02-18 09:39:29)    



[牛刀]:

现在实体经济关门、破产的比较多,我不知道北京的情况,珠三角、深圳很多开发商的楼盘在延期开发,甚至有些烂尾、退房、断供等,这些情况的发生是属于经济的衰退阶段。现在包括中央政府、外部环境都在对市场进行调整,可能会从三个层面来调整:

(2009-02-18 09:39:39)    



[牛刀]:

第一、住宅开发模式的变化,原来用的是土地的招拍挂,预售、门店式交易,这种住宅模式正在逐步的变化,这个模式是我们称之为“香港模式”,当时英国人为了在香港实现殖民期间的土地利益最大化做出的模式,英国人也只在香港、澳大利亚搞这种模式,本土也没有进行土地招拍挂、预售,门店式的交易,但是不管是香港还是澳大利亚,仔细观察有一个东西是做的比较完整的,香港人叫“公屋”,也就是我们讲的廉租房、经济适用房,像澳大利亚70个平方米以下的住宅可以零首付购买,所有的交易卖出去任何手续费都免除,在保证了这一块的情况下,香港尽管最近情况不太好,最近房价也发生了一些变化,但是它的房价上涨的周期大概是8—10年,下跌一般是3年,调整周期结束的很快。所以这次世界经济危机对香港的影响意义是非常大的。

(2009-02-18 09:39:48)    



[牛刀]:

香港的房价目前也在向下估值,但是半山豪宅、写字楼、高端商业地产的价格还没有怎么变化,最后没有挺住的是一些中高端的豪宅价格,主要也是由于资金的影响。很多人在香港抛卖,同时也会影响到深圳。在深圳调整来得最快,可能也会结束的最快。现在政府的经济适用房以划拨的方式,土地没有搞招拍挂,廉租房以计划供应的模式,把这块的问题解决后,其他的产品才有可能有一个理性、健康的发展趋势。

(2009-02-18 09:39:56)    



[牛刀]:

第二、市场正在细分,原来普通性商品房,现在普通性住宅当中延伸出了经济适用房、双限房和廉租房,层次在不断的增多,也满足了各个层面群体的需求,买得起的人可以买豪宅,钱少的可以买经济适用房,没有钱的政府可以提供廉租屋,只有这套体系建立起来,住宅消费市场才能逐渐的形成。房地产的2009年探底过程还在继续,现在还不能说什么时候接近底部,当然我们看到很多的专家、学者都有一些希望,有的说北京大概今年5月份就可以见底。

(2009-02-18 09:40:03)    



[牛刀]:

我认为房价见底有几个主要的特征,表面上分析起来应该是一目了然的,从数据上来讲我们关注三个数据:一、日均成交量;二、新房存量变化;三、日均价格。这三个数据是连为一体的,从目前的市场层面反应来看,呈现这样一个规律:日均成交价格越低,成交量越大,北京正常情况下日均成交量是500套左右,目前已经达到200、300套;北京的新房存量是10万套左右,有人说12万套,但是目前北京的新房存量已经接近30万套,新房存量不断的下降,日均成交量不断放大,而且可以达到稳定水准时才可以说房价见底。

(2009-02-18 09:40:14)    



[牛刀]:

举例来说:深圳正常情况下新房存量是2万套,日均成交一些量是200套,成交均价1万元/平方米,如果这种状态可以维持半年,而且深圳的新房存量从目前5.8万套的高位下跌到3万套,就表示消化力已经非常强了,而且房价基本不会再下降。这些数据各个政府的网站每天都会公布,我们留意这些数据变化对我们对房价的分析是有好处的。

(2009-02-18 09:40:20)    



[牛刀]:

第三、市场的变化,今年的情况与往年不同,今年政府在土地供应上节奏有所减慢,我们看到一些城市的许多土地是以底价成交,底价10个亿拍出来就是10个亿,所以我们认为土地的泡沫已经基本上消除、化解了,底价基本上反应了真实的价格。相对于2007、2008年的成交底价已经是跌了非常多。万科在2007年土地的综合价格是2480元/平方米,2008年是1880元/平方米,所以价格下降的很快,2009年如果土地市场不发生价格竞拍现象,那么土地市场基本平稳,如果大家都是以底价拿,而不是像竞价200多次,把40个亿拍到92个亿的情况不发生,土地市场基本平稳。目前来看基本没有这种现象,小的城市我们还没有留意,大的城市今年拍出的几块地都是底价。

(2009-02-18 09:40:28)    



[牛刀]:

如果我们认真的关注一下土地市场,土地市场没有发生非常强烈的竞拍现象,没有看到超过底价30%、50%拿地的情况,那么土地市场基本平稳了。土地市场平稳从客观上告诉我们,明年房价基本见底。如果今年的土地市场不能平稳,明年的房价也不能说完全见底,我们的房地产开发周期短则一年,也就是今年元月拿的地,明年可以推盘,政府规定是两年没有开发就要收回。这一块目前的市场层面反应是比较平稳的状态。

(2009-02-18 09:40:40)    



[牛刀]:

另外我们不妨关注一下目前整个建材产品的价格变化,比如钢材价格现在是3200元/吨,最高时达到6800元/吨,钢材、水泥、建材产品价格也会影响到房价。第三看推盘总量,供应量,每个城市每年消化的住宅是有一定的数量的,像深圳一年大概6万套左右,北京2006年是2600万平方米,上海3000多万平方米。这种房地产的销售状况每个城市都有一定的容量,如果今年住宅的供应总量超过了最高年份,那么它对价格是有影响的。当然政府会控制供给节奏,只要推的慢一些,开发商手上没有地,开发的楼盘就会少一些,如果土地供应的规模过大,需求不足,就会导致房价处于一种不平稳的状态。

(2009-02-18 09:40:49)    



[牛刀]:

目前整个房地产市场影响到房价的几个因素就是:土地的供应、资金层面的变化、市场可支付能力的变化,不动产市场与国民经济联系的非常密切,中国的宏观经济过分的依赖房地产发展,在路径依赖上,房地产对宏观经济有一种依托和支撑的作用,大的变化很难发现。今年在目前这种市场层面上,房价还不会很快的见底,我们认为还要取决于今年的政策、资金以及市场的变化。不妨多观察,把这些数据性的、市场性的,加上政策性的变化多加关注,对房价的走势可能会把握的更好一些。

(2009-02-18 09:40:58)    



[牛刀]:

我们现在的房价、成交量究竟是一种什么样的状态才是我们讲的见底?我不喜欢用“见底”这个词,我认为用均衡更好一些,达到与居民购买能力相均衡的状态。中国70个大中城市,各个城市的发展水准是不一样的,人群的购买力是不一样的,各种需求也是不一样的,各个城市的房地产专业数据表现出来的情况也是不一样的。

(2009-02-18 09:41:11)    



[牛刀]:

北京市2000多万平方米的新房存量,深圳是610万平方米,深圳最少,因为深圳本身的人口比北京相对少一些,每年正常情况下成交总量大约只有北京的一半左右。如果你在哪个城市买房,应该参考当地城市数据变化,我所了解的是北京如果每天的成交量能够维持在500套到600套之间,那么它的成交就属于一种振荡状态,如果还像现在的200、300套,成交量还必须放大。

(2009-02-18 09:41:31)    



[牛刀]:

我们的楼市其实面临的问题是相当多的,甚至可以说有些问题不是一、两年可以解决的。比如我们的新房存量,发改委的数据是比较滞后的,2008年底的数据全国70个大中城市新房存量是1.37亿平方米,相对于正常年份是非常大,如果每个城市分别来看,新房存量表现的是不一样的,像深圳的新房存量是600多万平方米,正常年份是300多万平方米,这是高于正常年份很多。

(2009-02-18 09:41:40)    



[牛刀]:

最近万科公布了一个数据,万科到2008年三季度末,有874亿存量新房,2009年一个主要任务就是消化这874个亿的存量新房,为了消化这些存量新房今年已经准备房价下跌幅度在40%左右,去年曾经在很多城市做过下跌25—30%的试探,比如在杭州、宁波、深圳等很多城市都是下降了25—30%,在杭州的情况大家都清楚,当它下降30%时,它的楼盘是很好卖的,但是也导致了一些社会问题,有人就会要求退房等。从现在来看,市场的这种因素已经基本消化了,现在任何一个开发商降价35—40%,是不可能再发生退房现象的。

(2009-02-18 09:42:07)    



[牛刀]:

万科去年销售总金额不到600个亿,现在有874个亿的存量新房和正常销售的56.1个亿,已经开发的正在销售的新房存量是非常大的。万科在整个房地产市场份额中占了2%,在中国鼎鼎大名的公司都面临着新房存量要消化,其他的公司可想而知。如果新房存量不下降,房价是有下跌空间的。

(2009-02-18 09:42:15)    



[牛刀]:

我们现在判断整个中国的新房存量大概在4亿平方米,上海一家公司预测3.7亿平方米,任志强手下对大中新房做了一个预测,他们的新房在4亿平方米左右。新房存量是未来影响房价的一个主要因素。从目前中央政府推行的刺激消费的政策来看,楼市成交量的放大应该说还有一个过程,重要的是取决于房价的下降幅度。

(2009-02-18 09:42:27)    



[牛刀]:

如果按照市场层面的要求,按照现在城市居民可支付能力来看,下降的需求是比较大的。我今天也写了一篇文章,根据万科的财务报表和目前的销售情况得出结论是:万科今年对前期874亿的新房存量大约要做出40%的降价幅度。上海、北京、深圳、广州在中国70多个大中城市当中是走在比较前面的,如果这四个城市的成交量能够有效放大,我们的房价就会走稳,如果成交量不能有效放大,我们的房价还处于下降通道。

(2009-02-18 09:42:53)    



[牛刀]:

有的城市还可能是一种升幅下挫,深圳目前还是振荡情况,深圳目前的均价大概1万元,广州的均价已经跌破9000元,但是广州、上海还是维持在12000元/平方米的水平。总体来讲,这种水平的价格支撑力度是不大的,大家都是买房人,在操作过程中,很多开发商使出很多招数,价格表面上看并没有下降,但是实际上买的东西已经是物有所值了。

(2009-02-18 09:43:15)    



[牛刀]:

原来我专门谈过不动产的估值问题和本币贬值的问题,其实人民币和美金的汇率当中,当它兑美元升值时对内是贬值的,当它兑美元贬值时对内是升值的,表现出的市场状况是不一样的。不动产在人民币升值过程中,价格是在上涨的,2007年人民币对美元的升值幅度超过10%,2008年超过8%,在这种情况下中国的房价都是往上走的,2008年最后一个月才出现了0.2%的微跌。2009年元月份全国70个大中城市的房价才开始同比下跌,真正下跌幅度比较大的才40多个城市,还有城市是上涨的。

(2009-02-18 09:43:25)    



[牛刀]:

原来我专门谈过不动产的估值问题和本币贬值的问题,其实人民币和美金的汇率当中,当它兑美元升值时对内是贬值的,当它兑美元贬值时对内是升值的,表现出的市场状况是不一样的。不动产在人民币升值过程中,价格是在上涨的,2007年人民币对美元的升值幅度超过10%,2008年超过8%,在这种情况下中国的房价都是往上走的,2008年最后一个月才出现了0.2%的微跌。2009年元月份全国70个大中城市的房价才开始同比下跌,真正下跌幅度比较大的才40多个城市,还有城市是上涨的。

(2009-02-18 09:43:33)    



[牛刀]:

如果人民币对美元发生大幅贬值,这时人民币是更值钱的;如果人民币对美元开始升值,实际上人民币对内是贬值的。这与我们的CPI数据有关,人民币在升值时CPI通常是走高的,有可能5%、8.7%,人民币在贬值时CPI是走低的,元月份是1.0%,去年底是1.2%,这时人民币就更值钱。对于不动产投资来讲,我们当然欢迎通货膨胀,如果真的通货膨胀时不动产是处于升值状态。如果CPI走低,或者出现了经济的通缩,不动产是处于贬值状态的。

不仅仅是中国,包括美国、英国、欧洲、澳大利亚,全部都面临着不动产的向下估值,而且估值的底部还没有出现。在全球不动产向下估值的底部没有出现之前,中国房价出现底部的可能性很小,现在是面临往哪个方向调整的问题,如果调整的方向很好,能够把市场分开,一方面是住宅消费市场,一方面是住宅投资市场,如果进行的稍微成熟一点,那么不动产投资的机会就会到来;如果还是像现在这样,在整个国民经济体系中所有房地产产品全部计入投资时,调整的过程可能还会更长一些。

(2009-02-18 09:44:39)    



[牛刀]:

关于股市,我主要的精力不在股票上,对股市的看法我谈一点自己对一些概念的看法。大概在去年元月8号时,上海的一位朋友问我,现在这种情况下房地产不能投资了,股票市场有没有机会?我当时说股票市场的机会可能马上就要来了。他问我如何看待这个机会?我当时给他谈到两点:一点是美国的金融海啸导致了很多投资客的不信任,商业上的交往诚信体系受到考验。在这种情况下,现在市场唯一能够信任的应该是黄金,黄金作为硬通货,在这个环境下会走高。

今年春节前我在北京参加中国房地产年会,我在年会上做演讲时,也有人提出这个问题,我当时给大家推荐,目前有色金属板块受纸黄金的影响可能走高,春节我也向很多朋友推荐有色金属板块。实际上有色金属在春节后的大盘表现中一直不错,上周五有些回调。前几周整个板块的涨幅是30%以上,我推荐的几只股票,像云南铜业从8.3元涨到了15元,中国铝业当时出台了一个收购题材,走势非常不错。未来有色金属还是有不错的机会的,目前大盘是在猛涨的过程,农业股、钢铁、金融,地产板块目前在补涨,在下周估计大盘还会有些机会。两会前后大盘要看整个宏观经济的状况,我估计会有一个回调整理的过程。

(2009-02-18 09:45:40)    



[中国网]:

非常感谢牛刀老师的精彩演讲,欢迎大家关注我们的节目,今天的活动到此结束,感谢大家光临!

(2009-02-18 09:47:16)    



   



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