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政府低价团购房频烂尾,扰乱市场的“怪胎”应切除

2016-11-22| 发布者: 小编|来源: 网络

摘要: 政府低价团购房频烂尾,扰乱市场的“怪胎”应切除...

日前,《新京报》报道了一则“湖北宜昌政府低价团购房最后烂尾”的新闻,其实,翻开媒体报道,出现政府团购房烂尾的何止宜昌一地,山西太原、山东济宁、内蒙古包头、黑龙江哈尔滨、江西南昌等地都纷纷爆出过类似新闻,而据估计,烂尾楼现象在普通县城更加常见。到底该如何看待这些烂尾的政府团购房?…[详细]

要点速读


1房屋团购本是市场行为,政府的介入不仅扭曲了市场,更是一种隐性的“福利腐败”,增加了烂尾的风险。

2面对强势政府,开发商主动让利合作;政府为开发商背书,无证企业一路畅通;政府领导任期变动产生影响;这些都导致政府团购房的烂尾。

3政府团购房这个“怪胎”应该加以切除,同时,从公务员那里购买指标的普通购房者,不能因为看似有政府背书,就放松警惕。

政府团购房,是福利分房的“借尸还魂”,不仅扰乱了市场秩序,并且增加了楼房烂尾的风险

房屋团购,本来是一个售房者薄利多销、买房者得到优惠的市场行为,但是地方政府的强势介入却让它变了味:

一方面,政府团购房依然按照行政级别来分:级别高的独享好户型,级别低的只能挑剩下的。在湖北宜昌的案例中,包括区长和区委书记在内的主要领导干部,分到的是“两梯两户、四面通风、面积全部是166平米”的独家设计,而其他公务员则依级别高低各取所需。这其实是取消多年的福利分房的“借尸还魂”。

另一方面,很多分到指标的政府公职人员并不真正购房,而是转身加价把指标卖出去。同样在湖北宜昌,根据统计,总共有198户转卖了指标,加价5到10万不等。这也意味着政府“服务买房困难的公务员”的初衷根本无法成立——这些人要么对房子需求不强烈,要么早已手握多套房,不在乎这一个。

政府的介入扰乱了市场秩序。根据《第一财经》对湖南株洲房市的调查,团购房的价格往往贴着成本走,比市场价低出一大截,破坏了市场价格机制,是一种不规范的开发行为。

政府团购小区内部价和周边房屋均价对比盘点 制表:今日话题 数据:综合自媒体报道

然而这些得到政府背书的团购房最后却走上了烂尾之路,这又是为什么呢?

烂尾原因之一:面对强势政府,开发商力求长期合作主动让利,一遇市场变化,小企业很容易资金链断裂

既然是扰乱市场的行为,为什么开发商还要主动与政府合作呢?

这要分两头说。一头是那些本身就与地方政府有着千丝万缕联系的开发商,本着“肥水不流外人田”的原则,不如让自己人开发,彼此获利,盆满钵满。另一头则是那些并非政府“亲生”的企业,对他们而言,抓住机会与政府合作,非常重要。即便短期内不能获利,长远来看,也能在拿地、开发等方面钓到大鱼。

但是与政府打交道,双方关系是不对等的。掌握主动权的地方政府会进行压制,遇到突如其来的市场变化,也会动用各种手段,临时变更或修改协议。所有这些调整,大企业或许还能承受,小企业很可能就深陷其中无法动弹了。

这里以湖北宜昌的江南星城小区为例。江南星城是宇星置业的第一个项目,负责人李爱军在确定和当地区政府签约时觉得,“做开发商最终还是要和政府打交道,而且按照协定,最后还可以拿到2000万的回报”。但是突如其来的两个变化却让这个小企业乱了阵脚。第一个变化是本来说好的拍卖最后因两个竞拍者的加入,导致最后的拍卖价上涨。第二个变化则是,政府考虑到各种价格因素,决定只接受1770套住房中的950套,而且把价格压得很低。面对政府的强势地位,宇星置业只能顺从接受,自己已经垫资4个多亿,这个时候退出,损失会更大。最后只能死撑到底,不仅2000万回报没拿到,还走到现在烂尾的结局。

湖北宜昌点军区政府和开发商签订的协议

烂尾原因之二:有政府保驾护航,资质不够、证件不全的开发商也能一路绿灯,一旦政策调整,潜藏的地雷很容易爆炸

按照规定,一个房地产项目的开发和售卖需要具备五个证件:土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证以及商品房预售许可证。但是由于团购房售卖较早,通常情况下并不具备这五个证件,因而实际上是不够资格进行房屋团购的。这时候政府的背书就发挥作用了。尤其对那些从公务员手中买来指标的购房者来说,即便发现开发商可能存在资质不过关的问题,因为相信政府的保驾护航,他们很容易忽略掉风险。但是风险并没有因此就消失,一旦遇到政策调整和紧缩,危险自会降临。山西太原的水域金岸小区就是一个典型案例。

2009年,山西省人大、农业厅、水利厅等六个省直机关,陆续团购了太原市晋源区金胜镇古寨村的旧村改造项目——水域金岸小区,价格从每平方米3700元到4700元不等,先后参与团购的公务员及事业单位人员超过千人,其中很多人是因为“六大省直机关”的站台而放心购买。该项目最初建设很顺利,但是到了本该交房的2012年,开始出现建设停滞,此后三年半几乎没有任何进展。

其实该项目烂尾的原因很简单:就是五证不全。但是最初所有人都因为“六大省直机关”的站台,相信即便五证中一个也没有,也会一路畅通,最后由“黑”转“白”。然而,从2013年开始,太原的房产政策出现调整,大量房地产项目开始整顿,五证不全的项目被叫停。

购房者望烂尾楼兴叹

烂尾原因之三:地方政府领导积极推动团购项目,一遇任期变动,由他而起的项目也会因他而搁浅

一般房地产的开发周期少则两三年,多则四五年,与地方政府领导的任期很难正好匹配,因而地方领导的调动(落马)在很大程度上也会影响到其所主导的团购房项目。在湖北宜昌的案例中,有一个细节很值得玩味。面对记者的采访时,该房产项目的负责人李学军表示,当地政府在找到他之前已经接洽过几家开发商,由于价格问题没有谈拢。后来在接触中,他能明显感觉到他们“很急,急着开发团购房”。如此急匆匆上马团购项目,很大可能就是想在任期内尽快搞定。

山西太原的项目则从反面加以验证。2013年年中,太原市新市长就任后不久,太原大部分手续不齐的城中村改造项目陆续停工,其中就包括上文提到的古寨住宅小区。

政府团购房是必须切除的“怪胎”,要遏制隐性腐败,同时,普通购房者也需要擦亮眼睛

正如文章开头所说,房屋团购本身是一个市场行为,它给房屋买卖双方带来利益好处的同时,自然也存在一定的风险,其中最常见的就是资金问题。但是这些因市场而引发的问题自然可以利用市场的手段进行调节。而因政府的介入出现的非市场因素,导致福利只被一部分群体所享受,产生了隐性腐败,应该切除政府团购房这个半市场半行政的“怪胎”了。

受到影响的不止是公务员群体,在上述所有案例中,很多非公务员,历经千辛万苦购买到指标,他们看中的无非就是“政府小区”“公务员小区”带给人的靠谱感。但是这样的靠谱感本身就不靠谱,购房者应该破除对政府背书的迷信,仔细审视开发商的资质和相关证件。


政府在团购房屋的过程中既当裁判又当球员,既扭曲了市场行为,还带来诸多弊端,是时候好好加以规范了。


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